Monitorio comunidad de propietarios: Cómo recuperar las cuotas impagadas
El proceso monitorio para una comunidad de propietarios es una herramienta jurídica que permite a los vecinos reclamar las cuotas impagadas por otro vecino de la comunidad de una forma rápida y eficaz.
Porque si vives en una comunidad de vecinos, casi seguro que hay algún “moroso” en ella. Ese típico vecino que no paga las cuotas de la comunidad y que, en muchos casos, se desconoce cómo la comunidad de propietarios puede reclamar esa deuda.
Además, en este tipo específico de procedimiento monitorio de comunidades de vecinos, se puede exigir el pago de las costas al deudor. Algo que no puede exigirse en el resto de procedimientos monitorios.
El procedimiento monitorio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil junto con las excepciones contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de causas civiles.
La comunidad de propietarios, a través de su aprobación en Junta, lo que va a exigir en este procedimiento monitorio es el pago de todas las cantidades debidas en concepto de gastos comunes.
Qué ventajas tiene el procedimiento monitorio para reclamar deudas en comunidades de propietarios
Te hemos dado una pequeña introducción de por qué de este procedimiento es bueno para reclamar deudas de comunidades de vecinos, ¿pero qué beneficios reales aporta reclamar deudas a través del procedimiento monitorio?
La sencillez del procedimiento, porque basta con presentar ante el juzgado competente una solicitud con un título ejecutivo que permita al Juzgado exigir el pago de la deuda pendiente.
No es necesario elaborar una demanda completa, lo que reduce los costes legales, especialmente si se opta por contratar a un abogado, algo que no es indispensable para este trámite inicial, pero sí muy recomendable.Una vez revisada la solicitud inicial junto con los documentos y facturas que prueban la deuda, el juzgado procede a requerir al deudor para que realice el pago dentro de un plazo de 20 días.
Este requerimiento es personal.Si el deudor paga la cantidad principal, el procedimiento se cierra.
Si el deudor no paga y se opone al requerimiento de pago, el caso se transforma en un juicio verbal u ordinario, dependiendo de la cuantía de la deuda.
En la mayor parte de los casos se transformará en un juicio verbal dado que la cuantía de la deuda para transformarlo en ordinario es de 15.000 euros.
Un aspecto llamativo y que hay que tener en cuenta es que, incluso cuando la parte deudora se opone, es posible solicitar el embargo preventivo de bienes.
Este procedimiento se regula en el artículo 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, caracterizándose por ser un trámite directo, rápido y efectivo.
Los detalles específicos relativos a este procedimiento se encuentran regulados en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos y características del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios
El procedimiento monitorio en una comunidad de propietarios es probablemente una de las mejores herramientas jurídicas para reclamar deudas en comunidades de propietarios.
Eso sí, requiere de los conocimientos jurídicos específicos para que la solicitud no caiga en saco roto.
Veamos los requisitos esenciales para que el juzgado inicie el proceso y pueda requerir de pago al deudor:
Notificación al deudor
Se debe notificar al vecino moroso de la deuda pendiente y requerirle de pago anteriormente a certificar la deuda en Junta.
Certificación de deudas en Junta de la comunidad
En una Junta de propietarios, se deberá acordar la reclamación de la deuda por vía judicial realizándose, así, por el administrador de la finca, una certificación de deudas para fijar el importe adeudado por el propietario moroso.
Esta certificación debe ir firmada por el Secretario de la finca (normalmente el administrador) con el visto bueno del Presidente.
Autorización al presidente para representar legalmente
Esta parte se olvida de vez en cuando o se cometen errores que permiten a la parte que se opone ganar el juicio con facilidad.
Sobre todo sucede en fincas que no están administradas por un administrador colegiado.
La comunidad debe autorizar al presidente para que pueda representar legalmente a la comunidad en el proceso monitorio y tomar las acciones necesarias para su ejecución.
Claves para iniciar un proceso de reclamación a través de un procedimiento monitorio en comunidad de propietarios
Antes de empezar, la comunidad de propietarios debe realizar ciertas acciones legales que respalden y prueben la deuda del vecino moroso:
Contenido del requerimiento de pago
Para el requerimiento de pago en el proceso monitorio de una comunidad de propietarios se debe incluir junto con la demanda:
Datos del deudor
Importe adeudado
Fecha de vencimiento de las cuotas impagadas
Conceptos detallados de los gastos comunes pendientes
Cualquier otra información relevante para la reclamación.
Documentación necesaria
Para respaldar la solicitud judicial y el requerimiento de pago a efectuar por el juzgado, la comunidad de propietarios debe adjuntar:
Certificación de deudas emitida en la Junta, que detalle las cantidades pendientes de pago por el propietario moroso.
Cualquier documentación adicional que sustente la reclamación, como actas de reuniones o comunicaciones previas.
Tramitación del procedimiento monitorio y acciones a seguir por la comunidad
Antes de ver cuáles son los plazos que afectan al procedimiento, lo primero a tener en cuenta es que este tipo de deudas, prescriben.
La comunidad de propietarios tiene un periodo de 5 años para reclamar las deudas al vecino moroso desde el momento que incumple con el pago de los gastos comunes.
Bien es verdad, que cada vez que se realiza una reclamación de la deuda, este plazo de prescripción se interrumpe.
Una vez que se solicita al juzgado que requiera de pago al vecino deudor de la deuda pendiente con la comunidad de propietarios, este cuenta con un plazo de 20 días para oponerse o abonar la deuda.
En este momento procesal, pueden darse tres casos:
El deudor paga, el juzgado abona el dinero a la comunidad de propietarios y se archiva el proceso.
El deudor se opone al requerimiento de pago, porque considera que no debe la cantidad reclamada en todo o en parte.
El deudor ni paga ni se opone, con lo que la comunidad puede solicitar al juzgado que archive el procedimiento monitorio, despache ejecución y proceda al embargo de bienes del deudor para saldar la deuda.
Oposición del deudor y medidas a tomar
Si el deudor decide oponerse al requerimiento de pago, el procedimiento monitorio se puede transformar en juicio verbal u ordinario dependiendo de la cuantía.
Lo normal y más habitual por la cuantía reclamada es que se transforme en juicio verbal.
En este caso, si el deudor en su escrito de oposición no solicita la celebración de vista y la comunidad de propietarios en el escrito donde impugne la oposición del deudor, tampoco la solicita, el Juez dictará sentencia directamente sin necesidad de celebrar ningún tipo de juicio oral.
Si la deuda sobrepasa los 15.000 euros, se dará traslado a la comunidad de vecinos para que interponga demanda de juicio ordinario.
A partir de que se interponga la demanda, se seguirá el trámite establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el juicio ordinario.
Debiendo celebrarse audiencia previa y juicio oral para resolver el proceso.
Despacho de ejecución y embargo de bienes
Una vez agotados los plazos legales y las posibilidades de acuerdo con el deudor, se puede proceder al despacho de ejecución para hacer efectivo el pago de la deuda solicitando el embargo de los bienes del deudor.
Aunque la ley dictamina que se despache ejecución directamente, lo habitual es que el juzgado archive el procedimiento monitorio a través de un Decreto y la comunidad de vecinos deba interponer una demanda de ejecución.
Todo esto aumenta las costas judiciales que deberá abonar el demandado.
Normativas, Juzgados competentes y especificaciones relevantes del proceso monitorio para comunidades de propietarios
Ley de Propiedad Horizontal: regulación específica para reclamación de deudas
La Ley de Propiedad Horizontal, a través de su art. 21, regula ciertos aspectos legales relacionados con las comunidades de propietarios, estableciendo las bases de reclamación de las deudas.
Así, podemos resumir de forma esquemática este art. 21 de la LPH en el que se regulan específicamente las medidas contra la morosidad, el procedimiento de reclamación y los requisitos para reclamar cuando existen vecinos morosos dentro de una comunidad de propietarios:
Medidas contra la morosidad:
Implementación de intereses superiores al legal.
Privación temporal de servicios o instalaciones (no retroactivas, no abusivas, no afectan habitabilidad).
Estas medidas suelen estar ya incluídas en los estatutos de la comunidad.
Créditos de la comunidad generan intereses desde el incumplimiento de pago.
Procedimientos de reclamación:
Uso de procesos judiciales, incluyendo el monitorio especial para comunidades de propietarios.
Reclamación de gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y fondo de reserva.
El demandado será siempre el titular registral del inmueble.
Requisitos para el procedimiento monitorio:
Emisión de certificado de liquidación de deuda emitido por el secretario, con visto bueno del presidente.
Documento de notificación y requerimiento de pago al deudor.
Oposición y embargo preventivo:
Si hay oposición, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor.
El Juzgado puede ordenar el embargo preventivo sin necesidad de solicitar caución a la comunidad.
El deudor puede evitar el embargo prestando garantías.
Costas por los servicios de abogado y procurador:
El deudor es el responsable de pagar honorarios de abogado/procurador del demandante.
En caso de Decreto o Sentencia favorable a la comunidad, se deberán incluir honorarios de los profesionales.
Mediación y arbitraje:
Gastos de comunidad y fondo de reserva pueden resolverse por mediación o arbitraje.
Aplica legislación de mediación y arbitraje relevante.
Ley de Enjuiciamiento Civil: qué juzgado es el competente
Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil, a partir en sus arts. 812 y siguientes establece las normas procesales que rigen el procedimiento monitorio en el ámbito de las comunidades de propietarios.
Concretamente establece que se puede acudir a este tipo de procedimiento en el caso de impago de gastos de comunidades de propietarios (art. 812.2.2º LEC).
Que el Juzgado competente en estos casos, será el del domicilio o residencia del deudor o, si estos no se conocieran, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado, pero además, también será competente el Juzgado del lugar en donde esté situada la finca, todo ello, a elección del solicitante.
El requerimiento de pago tiene que efectuarse en el domicilio que designó el deudor a efectos de notificaciones a la comunidad de propietarios.
Si no designó domicilio, se podrá intentar en la vivienda o local de su propiedad dentro de la comunidad.
Y si tampoco se puede requerir en estos últimos, se podrá realizar por edictos.
Una especialidad que sólo puede realizarse en el caso de reclamaciones de deudas de comunidades de propietarios.
A partir de este momento, los trámites serán los que ya hemos señalado anteriormente durante este artículo.
Importancia de contar con asesoramiento legal en casos de morosidad
Contar con abogados especializados en casos de morosidad en comunidades de propietarios, como es el caso de nuestro Despacho de Abogados, es fundamental para garantizar el cumplimiento de los procedimientos legalmente establecidos y proteger los intereses de la comunidad.
Nuestra intervención aportará ventajas y garantías durante la tramitación de un procedimiento de este tipo.
Ventajas de la intervención de abogados especializados
Conocimiento de la legislación aplicable en casos de morosidad.
Experiencia en la defensa de los intereses de las comunidades de propietarios.
Asesoramiento experto en la elaboración de estrategias legales para la reclamación de deudas.
Capacidad para representar legalmente a la comunidad en procedimientos judiciales.
Respaldo legal en la defensa de los intereses de la comunidad
Protección de los derechos económicos de la comunidad frente a propietarios morosos.
Asesoramiento en la adopción de medidas disuasorias legales en caso de oposición del deudor.
Defensa jurídica durante la fase de juicio oral y procedimientos de ejecución para garantizar la recuperación de las deudas.
El proceso monitorio para una comunidad de propietarios es una herramienta jurídica que permite a los vecinos reclamar las cuotas impagadas por otro vecino de la comunidad de una forma rápida y eficaz.
Porque si vives en una comunidad de vecinos, casi seguro que hay algún “moroso” en ella. Ese típico vecino que no paga las cuotas de la comunidad y que, en muchos casos, se desconoce cómo la comunidad de propietarios puede reclamar esa deuda.
Además, en este tipo específico de procedimiento monitorio de comunidades de vecinos, se puede exigir el pago de las costas al deudor. Algo que no puede exigirse en el resto de procedimientos monitorios.
El procedimiento monitorio está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil junto con las excepciones contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de causas civiles.
La comunidad de propietarios, a través de su aprobación en Junta, lo que va a exigir en este procedimiento monitorio es el pago de todas las cantidades debidas en concepto de gastos comunes.
Qué ventajas tiene el procedimiento monitorio para reclamar deudas en comunidades de propietarios
Te hemos dado una pequeña introducción de por qué de este procedimiento es bueno para reclamar deudas de comunidades de vecinos, ¿pero qué beneficios reales aporta reclamar deudas a través del procedimiento monitorio?
La sencillez del procedimiento, porque basta con presentar ante el juzgado competente una solicitud con un título ejecutivo que permita al Juzgado exigir el pago de la deuda pendiente.
No es necesario elaborar una demanda completa, lo que reduce los costes legales, especialmente si se opta por contratar a un abogado, algo que no es indispensable para este trámite inicial, pero sí muy recomendable.Una vez revisada la solicitud inicial junto con los documentos y facturas que prueban la deuda, el juzgado procede a requerir al deudor para que realice el pago dentro de un plazo de 20 días.
Este requerimiento es personal.Si el deudor paga la cantidad principal, el procedimiento se cierra.
Si el deudor no paga y se opone al requerimiento de pago, el caso se transforma en un juicio verbal u ordinario, dependiendo de la cuantía de la deuda.
En la mayor parte de los casos se transformará en un juicio verbal dado que la cuantía de la deuda para transformarlo en ordinario es de 15.000 euros.
Un aspecto llamativo y que hay que tener en cuenta es que, incluso cuando la parte deudora se opone, es posible solicitar el embargo preventivo de bienes.
Este procedimiento se regula en el artículo 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, caracterizándose por ser un trámite directo, rápido y efectivo.
Los detalles específicos relativos a este procedimiento se encuentran regulados en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Requisitos y características del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios
El procedimiento monitorio en una comunidad de propietarios es probablemente una de las mejores herramientas jurídicas para reclamar deudas en comunidades de propietarios.
Eso sí, requiere de los conocimientos jurídicos específicos para que la solicitud no caiga en saco roto.
Veamos los requisitos esenciales para que el juzgado inicie el proceso y pueda requerir de pago al deudor:
Notificación al deudor
Se debe notificar al vecino moroso de la deuda pendiente y requerirle de pago anteriormente a certificar la deuda en Junta.
Certificación de deudas en Junta de la comunidad
En una Junta de propietarios, se deberá acordar la reclamación de la deuda por vía judicial realizándose, así, por el administrador de la finca, una certificación de deudas para fijar el importe adeudado por el propietario moroso.
Esta certificación debe ir firmada por el Secretario de la finca (normalmente el administrador) con el visto bueno del Presidente.
Autorización al presidente para representar legalmente
Esta parte se olvida de vez en cuando o se cometen errores que permiten a la parte que se opone ganar el juicio con facilidad.
Sobre todo sucede en fincas que no están administradas por un administrador colegiado.
La comunidad debe autorizar al presidente para que pueda representar legalmente a la comunidad en el proceso monitorio y tomar las acciones necesarias para su ejecución.
Claves para iniciar un proceso de reclamación a través de un procedimiento monitorio en comunidad de propietarios
Antes de empezar, la comunidad de propietarios debe realizar ciertas acciones legales que respalden y prueben la deuda del vecino moroso:
Contenido del requerimiento de pago
Para el requerimiento de pago en el proceso monitorio de una comunidad de propietarios se debe incluir junto con la demanda:
Datos del deudor
Importe adeudado
Fecha de vencimiento de las cuotas impagadas
Conceptos detallados de los gastos comunes pendientes
Cualquier otra información relevante para la reclamación.
Documentación necesaria
Para respaldar la solicitud judicial y el requerimiento de pago a efectuar por el juzgado, la comunidad de propietarios debe adjuntar:
Certificación de deudas emitida en la Junta, que detalle las cantidades pendientes de pago por el propietario moroso.
Cualquier documentación adicional que sustente la reclamación, como actas de reuniones o comunicaciones previas.
Tramitación del procedimiento monitorio y acciones a seguir por la comunidad
Antes de ver cuáles son los plazos que afectan al procedimiento, lo primero a tener en cuenta es que este tipo de deudas, prescriben.
La comunidad de propietarios tiene un periodo de 5 años para reclamar las deudas al vecino moroso desde el momento que incumple con el pago de los gastos comunes.
Bien es verdad, que cada vez que se realiza una reclamación de la deuda, este plazo de prescripción se interrumpe.
Una vez que se solicita al juzgado que requiera de pago al vecino deudor de la deuda pendiente con la comunidad de propietarios, este cuenta con un plazo de 20 días para oponerse o abonar la deuda.
En este momento procesal, pueden darse tres casos:
El deudor paga, el juzgado abona el dinero a la comunidad de propietarios y se archiva el proceso.
El deudor se opone al requerimiento de pago, porque considera que no debe la cantidad reclamada en todo o en parte.
El deudor ni paga ni se opone, con lo que la comunidad puede solicitar al juzgado que archive el procedimiento monitorio, despache ejecución y proceda al embargo de bienes del deudor para saldar la deuda.
Oposición del deudor y medidas a tomar
Si el deudor decide oponerse al requerimiento de pago, el procedimiento monitorio se puede transformar en juicio verbal u ordinario dependiendo de la cuantía.
Lo normal y más habitual por la cuantía reclamada es que se transforme en juicio verbal.
En este caso, si el deudor en su escrito de oposición no solicita la celebración de vista y la comunidad de propietarios en el escrito donde impugne la oposición del deudor, tampoco la solicita, el Juez dictará sentencia directamente sin necesidad de celebrar ningún tipo de juicio oral.
Si la deuda sobrepasa los 15.000 euros, se dará traslado a la comunidad de vecinos para que interponga demanda de juicio ordinario.
A partir de que se interponga la demanda, se seguirá el trámite establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el juicio ordinario.
Debiendo celebrarse audiencia previa y juicio oral para resolver el proceso.
Despacho de ejecución y embargo de bienes
Una vez agotados los plazos legales y las posibilidades de acuerdo con el deudor, se puede proceder al despacho de ejecución para hacer efectivo el pago de la deuda solicitando el embargo de los bienes del deudor.
Aunque la ley dictamina que se despache ejecución directamente, lo habitual es que el juzgado archive el procedimiento monitorio a través de un Decreto y la comunidad de vecinos deba interponer una demanda de ejecución.
Todo esto aumenta las costas judiciales que deberá abonar el demandado.
Normativas, Juzgados competentes y especificaciones relevantes del proceso monitorio para comunidades de propietarios
Ley de Propiedad Horizontal: regulación específica para reclamación de deudas
La Ley de Propiedad Horizontal, a través de su art. 21, regula ciertos aspectos legales relacionados con las comunidades de propietarios, estableciendo las bases de reclamación de las deudas.
Así, podemos resumir de forma esquemática este art. 21 de la LPH en el que se regulan específicamente las medidas contra la morosidad, el procedimiento de reclamación y los requisitos para reclamar cuando existen vecinos morosos dentro de una comunidad de propietarios:
Medidas contra la morosidad:
Implementación de intereses superiores al legal.
Privación temporal de servicios o instalaciones (no retroactivas, no abusivas, no afectan habitabilidad).
Estas medidas suelen estar ya incluídas en los estatutos de la comunidad.
Créditos de la comunidad generan intereses desde el incumplimiento de pago.
Procedimientos de reclamación:
Uso de procesos judiciales, incluyendo el monitorio especial para comunidades de propietarios.
Reclamación de gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y fondo de reserva.
El demandado será siempre el titular registral del inmueble.
Requisitos para el procedimiento monitorio:
Emisión de certificado de liquidación de deuda emitido por el secretario, con visto bueno del presidente.
Documento de notificación y requerimiento de pago al deudor.
Oposición y embargo preventivo:
Si hay oposición, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes del deudor.
El Juzgado puede ordenar el embargo preventivo sin necesidad de solicitar caución a la comunidad.
El deudor puede evitar el embargo prestando garantías.
Costas por los servicios de abogado y procurador:
El deudor es el responsable de pagar honorarios de abogado/procurador del demandante.
En caso de Decreto o Sentencia favorable a la comunidad, se deberán incluir honorarios de los profesionales.
Mediación y arbitraje:
Gastos de comunidad y fondo de reserva pueden resolverse por mediación o arbitraje.
Aplica legislación de mediación y arbitraje relevante.
Ley de Enjuiciamiento Civil: qué juzgado es el competente
Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil, a partir en sus arts. 812 y siguientes establece las normas procesales que rigen el procedimiento monitorio en el ámbito de las comunidades de propietarios.
Concretamente establece que se puede acudir a este tipo de procedimiento en el caso de impago de gastos de comunidades de propietarios (art. 812.2.2º LEC).
Que el Juzgado competente en estos casos, será el del domicilio o residencia del deudor o, si estos no se conocieran, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado, pero además, también será competente el Juzgado del lugar en donde esté situada la finca, todo ello, a elección del solicitante.
El requerimiento de pago tiene que efectuarse en el domicilio que designó el deudor a efectos de notificaciones a la comunidad de propietarios.
Si no designó domicilio, se podrá intentar en la vivienda o local de su propiedad dentro de la comunidad.
Y si tampoco se puede requerir en estos últimos, se podrá realizar por edictos.
Una especialidad que sólo puede realizarse en el caso de reclamaciones de deudas de comunidades de propietarios.
A partir de este momento, los trámites serán los que ya hemos señalado anteriormente durante este artículo.
Importancia de contar con asesoramiento legal en casos de morosidad
Contar con abogados especializados en casos de morosidad en comunidades de propietarios, como es el caso de nuestro Despacho de Abogados, es fundamental para garantizar el cumplimiento de los procedimientos legalmente establecidos y proteger los intereses de la comunidad.
Nuestra intervención aportará ventajas y garantías durante la tramitación de un procedimiento de este tipo.
Ventajas de la intervención de abogados especializados
Conocimiento de la legislación aplicable en casos de morosidad.
Experiencia en la defensa de los intereses de las comunidades de propietarios.
Asesoramiento experto en la elaboración de estrategias legales para la reclamación de deudas.
Capacidad para representar legalmente a la comunidad en procedimientos judiciales.
Respaldo legal en la defensa de los intereses de la comunidad
Protección de los derechos económicos de la comunidad frente a propietarios morosos.
Asesoramiento en la adopción de medidas disuasorias legales en caso de oposición del deudor.
Defensa jurídica durante la fase de juicio oral y procedimientos de ejecución para garantizar la recuperación de las deudas.