Cómo puedes echar a un inquilino por incumplimiento de contrato
Si eres propietario de un inmueble, lo tienes alquilado y el inquilino no está cumpliendo con las condiciones pactadas en el contrato, es más que probable que puedes recuperar la posesión de tu propiedad a través de un proceso de desahucio.
¿En cuánto tiempo? Eso dependerá de unas cuantas cosas, entre ellas, la carga de trabajo del juzgado donde caiga tu asunto.
Aún así, y aunque la situación puede parecer complicada al principio y que parezca que la ley sólo sale en defensa del inquilino, este procedimiento está diseñado para garantizar también tus derechos como propietario.
En este artículo, te explicamos paso a paso cómo puedes echar a un inquilino por incumplimiento de contrato, con un enfoque estratégico claro y directo.
Qué es exactamente un incumplimiento de contrato de alquiler
Partamos de la base de que un contrato de alquiler establece unas obligaciones que tanto tú, como propietario, como el inquilino deben cumplir.
Cuando el inquilino no respete estas obligaciones reflejadas en el contrato, tienes derecho a actuar. Te vamos a exponer las causas más comunes de incumplimiento incluyen:
Impago de la renta: Si el inquilino no paga el alquiler en el plazo establecido, puedes iniciar el proceso de desahucio. Esta es la causa más habitual.
Subarriendo no autorizado: Si el inquilino cede el inmueble a un tercero sin tu consentimiento, está violando el contrato.
Uso indebido del inmueble: Cuando el inquilino utiliza la vivienda para actividades ilegales o no autorizadas, como abrir un negocio en una vivienda residencial.
Finalización del contrato: Si el contrato de arrendamiento ha expirado y el inquilino no desaloja voluntariamente, tienes derecho a recuperar tu propiedad.
Daños al inmueble: Si el inquilino causa daños graves que exceden el desgaste normal, esto también es motivo de desahucio.
Pasos para poder echar a un inquilino por incumplimiento de contrato
A continuación, te explicamos de manera detallada y sencilla los pasos que debes seguir para iniciar el proceso de desahucio:
1. Notifica el incumplimiento al inquilino
El primer paso es informar al inquilino de que está incumpliendo el contrato. Esto debes hacerlo por escrito, preferiblemente mediante un burofax, para que quede constancia legal.
En la notificación, indícale:
Qué cláusula del contrato está incumpliendo.
Qué debe hacer para resolver la situación (por ejemplo, pagar las rentas adeudadas).
Un plazo razonable para cumplir con su obligación (normalmente entre 3 y 5 días).
Si el inquilino subsana el problema dentro de este plazo, no será necesario continuar con el proceso.
2. Reúne pruebas de dicho incumplimiento
Si el inquilino no responde o no cumple, el siguiente paso es recopilar pruebas que demuestren el incumplimiento. Estas pruebas pueden incluir:
Copias del contrato de arrendamiento.
Facturas impagadas o extractos bancarios que evidencien que no está pagando el alquiler.
Fotografías o informes de daños en la vivienda o local.
Comunicaciones previas con el inquilino.
Cuantas más pruebas tengas, más sólido será tu caso.
3. Presenta una demanda de desahucio
Si el inquilino no cumple tras la notificación, deberás acudir a los tribunales. Para ello, presenta una demanda de desahucio en el Juzgado de Primera Instancia competente.
En la demanda, debes incluir:
Una copia del contrato de alquiler.
Las pruebas del incumplimiento.
La notificación enviada al inquilino.
Una solicitud para recuperar la posesión del inmueble y, si corresponde, el pago de las rentas adeudadas.
Es importante, además de obligatorio, que cuentes con la ayuda de un abogado especializado en desahucios para redactar y presentar la demanda correctamente.
Para este tipo de procedimientos la ley de enjuiciamiento civil obliga a estar asistido por Abogado y representado por Procurador.
Siempre. Sí o sí.
4. Espera la admisión de la demanda
Una vez presentada, el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) revisará tu demanda para asegurarse de que cumple con los requisitos legales.
Si todo está en orden, la admitirá a trámite, y a continuación, notificará y citará al inquilino a una vista.
En esta notificación, el inquilino tendrá dos opciones:
Regularizar la situación pagando las deudas pendientes (enervación del desahucio). Esta opción no siempre es posible.
Presentar oposición si considera que puede defenderse de la acusación haber incumplido el contrato.
Si el inquilino no presentase oposición o, teniendo la oportunidad, no regularizase su situación, el LAJ pondrá fin al procedimiento a través de un Decreto y se podrá proceder al desalojo (lanzamiento) del inquilino de la vivienda o local.
5. Celebración de la vista judicial (si hay oposición)
Si el inquilino presenta oposición, se fijará una fecha para una vista judicial. Durante la vista, ambas partes podrán presentar pruebas y argumentar sus posiciones.
El juez analizará el caso y emitirá una sentencia en el plazo más breve posible, puesto que en caso de acordar el lanzamiento, este tiene ya la fecha señalada. Por lo tanto, la sentencia no puede dictarse con posterioridad a esta fecha.
Si la sentencia no se hubiera dictado y llegase el momento del lanzamiento, lógicamente este señalamiento quedará suspendido hasta que el juez dicte sentencia y acuerde nueva fecha.
6. Ejecución de la sentencia o decreto
Si la sentencia o el decreto que se dicte es favorable para ti y el inquilino no abandona el inmueble voluntariamente, se procederá al desalojo forzoso, denominado lanzamiento en la fecha señalada. En este caso:
El juzgado o el LAJ fijará una fecha para el lanzamiento.
La Comisión judicial, acompañada normalmente por policía si es necesario y por un cerrajero, ejecutará la orden.
Aspectos clave que debes tener en cuenta
Particular o gran tenedor: No es lo mismo que el demandante sea un particular o un “gran tenedor”. Este último, antes de interponer la demanda deberá informar de la posible situación de vulnerabilidad del inquilino.
Plazos: El proceso de desahucio puede durar varios meses, dependiendo de si el inquilino presenta oposición o no y de la carga de trabajo del juzgado.
Costes: Aunque el propietario debe asumir inicialmente los gastos legales, estos pueden ser reclamados al inquilino en la demanda.
Documentación: Es fundamental que tengas todos los documentos en regla para evitar retrasos o errores en el proceso.
Alternativas al desahucio
Antes de acudir a los tribunales, deberías intentar explotar otras alternativas extrajudiciales, como:
Negociación directa: Puedes intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para que abandone el inmueble sin necesidad de un proceso judicial.
Mediación: Un mediador imparcial puede ayudar a resolver el conflicto de manera amistosa.
Acuerdo de finalización del contrato: Si ambas partes están de acuerdo, el contrato puede rescindirse de manera anticipada.
Estas opciones suelen ser más rápidas y menos costosas que un desahucio judicial.
Preguntas frecuentes
En este artículo, y seguramente en otros posteriores, si lo vemos necesario iremos introduciendo preguntas frecuentes que nos suelen realizar nuestros clientes.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio?
El tiempo puede variar, pero un procedimiento sencillo, sin oposición del inquilino, puede resolverse en unos meses o en años.
Dependerá de muchos factores, pero el más importante es el nivel de carga de trabajo que tenga el juzgado donde se tramite tu demanda.
¿Puedo recuperar las rentas impagadas y los daños en la vivienda?
Sí. En la demanda puedes incluir una reclamación por las rentas atrasadas, además de las costas judiciales.
Una vez realizado el lanzamiento puedes interponer demanda ejecutiva por las rentas impagadas y los daños en la vivienda.
¿Qué ocurre si el inquilino no tiene dinero para pagar?
Aunque no pueda pagar, el lanzamiento se ejecutará si así se ordena.
La deuda que no puede pagar actualmente no prescribe, al menos una vez presentada la ejecución para poder cobrarla.
La LEC contempla que deberá abonar dicha deuda “cuando venga en mejor fortuna”, es decir, cuando tenga dinero.
Las ejecuciones de títulos judiciales no prescriben una vez iniciadas. Eso sí, cuidado con el plazo de 4 años para reclamar esa deuda, porque si no interponer la demanda de ejecución, ya no podrás reclamar nada.
Desahucio: procedimiento complicado con muchos matices
Echar a un inquilino por incumplimiento de contrato puede ser un proceso complicado, pero si sigues los pasos legales correctamente y estás bien asesorado, puedes recuperar tu propiedad más pronto que tarde.
Recuerda que siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado como el que tenemos en tuabogado.legal, para garantizar que todo el proceso se realiza conforme al procedimiento correspondiente, evitando retrasos innecesarios..
La clave está en actuar con rapidez, reunir toda la documentación necesaria e intentar soluciones amistosas antes de recurrir a los tribunales.
Con una estrategia adecuada, podrás recuperar tu inmueble y proteger tus derechos como propietario.
Cada materia tiene su especialización, y poder estar asistido por un abogado experto en desahucios es lo más aconsejable en estos casos.
Porque la probabilidad de recuperar tu vivienda o local aumenta.
No te arriesgues a seguir pagando gastos sin que te abonen nada por el alquiler.
Pincha en el botón azul de abajo para asesorarte.
Queremos ayudarte.
Si eres propietario de un inmueble, lo tienes alquilado y el inquilino no está cumpliendo con las condiciones pactadas en el contrato, es más que probable que puedes recuperar la posesión de tu propiedad a través de un proceso de desahucio.
¿En cuánto tiempo? Eso dependerá de unas cuantas cosas, entre ellas, la carga de trabajo del juzgado donde caiga tu asunto.
Aún así, y aunque la situación puede parecer complicada al principio y que parezca que la ley sólo sale en defensa del inquilino, este procedimiento está diseñado para garantizar también tus derechos como propietario.
En este artículo, te explicamos paso a paso cómo puedes echar a un inquilino por incumplimiento de contrato, con un enfoque estratégico claro y directo.
Qué es exactamente un incumplimiento de contrato de alquiler
Partamos de la base de que un contrato de alquiler establece unas obligaciones que tanto tú, como propietario, como el inquilino deben cumplir.
Cuando el inquilino no respete estas obligaciones reflejadas en el contrato, tienes derecho a actuar. Te vamos a exponer las causas más comunes de incumplimiento incluyen:
Impago de la renta: Si el inquilino no paga el alquiler en el plazo establecido, puedes iniciar el proceso de desahucio. Esta es la causa más habitual.
Subarriendo no autorizado: Si el inquilino cede el inmueble a un tercero sin tu consentimiento, está violando el contrato.
Uso indebido del inmueble: Cuando el inquilino utiliza la vivienda para actividades ilegales o no autorizadas, como abrir un negocio en una vivienda residencial.
Finalización del contrato: Si el contrato de arrendamiento ha expirado y el inquilino no desaloja voluntariamente, tienes derecho a recuperar tu propiedad.
Daños al inmueble: Si el inquilino causa daños graves que exceden el desgaste normal, esto también es motivo de desahucio.
Pasos para poder echar a un inquilino por incumplimiento de contrato
A continuación, te explicamos de manera detallada y sencilla los pasos que debes seguir para iniciar el proceso de desahucio:
1. Notifica el incumplimiento al inquilino
El primer paso es informar al inquilino de que está incumpliendo el contrato. Esto debes hacerlo por escrito, preferiblemente mediante un burofax, para que quede constancia legal.
En la notificación, indícale:
Qué cláusula del contrato está incumpliendo.
Qué debe hacer para resolver la situación (por ejemplo, pagar las rentas adeudadas).
Un plazo razonable para cumplir con su obligación (normalmente entre 3 y 5 días).
Si el inquilino subsana el problema dentro de este plazo, no será necesario continuar con el proceso.
2. Reúne pruebas de dicho incumplimiento
Si el inquilino no responde o no cumple, el siguiente paso es recopilar pruebas que demuestren el incumplimiento. Estas pruebas pueden incluir:
Copias del contrato de arrendamiento.
Facturas impagadas o extractos bancarios que evidencien que no está pagando el alquiler.
Fotografías o informes de daños en la vivienda o local.
Comunicaciones previas con el inquilino.
Cuantas más pruebas tengas, más sólido será tu caso.
3. Presenta una demanda de desahucio
Si el inquilino no cumple tras la notificación, deberás acudir a los tribunales. Para ello, presenta una demanda de desahucio en el Juzgado de Primera Instancia competente.
En la demanda, debes incluir:
Una copia del contrato de alquiler.
Las pruebas del incumplimiento.
La notificación enviada al inquilino.
Una solicitud para recuperar la posesión del inmueble y, si corresponde, el pago de las rentas adeudadas.
Es importante, además de obligatorio, que cuentes con la ayuda de un abogado especializado en desahucios para redactar y presentar la demanda correctamente.
Para este tipo de procedimientos la ley de enjuiciamiento civil obliga a estar asistido por Abogado y representado por Procurador.
Siempre. Sí o sí.
4. Espera la admisión de la demanda
Una vez presentada, el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) revisará tu demanda para asegurarse de que cumple con los requisitos legales.
Si todo está en orden, la admitirá a trámite, y a continuación, notificará y citará al inquilino a una vista.
En esta notificación, el inquilino tendrá dos opciones:
Regularizar la situación pagando las deudas pendientes (enervación del desahucio). Esta opción no siempre es posible.
Presentar oposición si considera que puede defenderse de la acusación haber incumplido el contrato.
Si el inquilino no presentase oposición o, teniendo la oportunidad, no regularizase su situación, el LAJ pondrá fin al procedimiento a través de un Decreto y se podrá proceder al desalojo (lanzamiento) del inquilino de la vivienda o local.
5. Celebración de la vista judicial (si hay oposición)
Si el inquilino presenta oposición, se fijará una fecha para una vista judicial. Durante la vista, ambas partes podrán presentar pruebas y argumentar sus posiciones.
El juez analizará el caso y emitirá una sentencia en el plazo más breve posible, puesto que en caso de acordar el lanzamiento, este tiene ya la fecha señalada. Por lo tanto, la sentencia no puede dictarse con posterioridad a esta fecha.
Si la sentencia no se hubiera dictado y llegase el momento del lanzamiento, lógicamente este señalamiento quedará suspendido hasta que el juez dicte sentencia y acuerde nueva fecha.
6. Ejecución de la sentencia o decreto
Si la sentencia o el decreto que se dicte es favorable para ti y el inquilino no abandona el inmueble voluntariamente, se procederá al desalojo forzoso, denominado lanzamiento en la fecha señalada. En este caso:
El juzgado o el LAJ fijará una fecha para el lanzamiento.
La Comisión judicial, acompañada normalmente por policía si es necesario y por un cerrajero, ejecutará la orden.
Aspectos clave que debes tener en cuenta
Particular o gran tenedor: No es lo mismo que el demandante sea un particular o un “gran tenedor”. Este último, antes de interponer la demanda deberá informar de la posible situación de vulnerabilidad del inquilino.
Plazos: El proceso de desahucio puede durar varios meses, dependiendo de si el inquilino presenta oposición o no y de la carga de trabajo del juzgado.
Costes: Aunque el propietario debe asumir inicialmente los gastos legales, estos pueden ser reclamados al inquilino en la demanda.
Documentación: Es fundamental que tengas todos los documentos en regla para evitar retrasos o errores en el proceso.
Alternativas al desahucio
Antes de acudir a los tribunales, deberías intentar explotar otras alternativas extrajudiciales, como:
Negociación directa: Puedes intentar llegar a un acuerdo con el inquilino para que abandone el inmueble sin necesidad de un proceso judicial.
Mediación: Un mediador imparcial puede ayudar a resolver el conflicto de manera amistosa.
Acuerdo de finalización del contrato: Si ambas partes están de acuerdo, el contrato puede rescindirse de manera anticipada.
Estas opciones suelen ser más rápidas y menos costosas que un desahucio judicial.
Preguntas frecuentes
En este artículo, y seguramente en otros posteriores, si lo vemos necesario iremos introduciendo preguntas frecuentes que nos suelen realizar nuestros clientes.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio?
El tiempo puede variar, pero un procedimiento sencillo, sin oposición del inquilino, puede resolverse en unos meses o en años.
Dependerá de muchos factores, pero el más importante es el nivel de carga de trabajo que tenga el juzgado donde se tramite tu demanda.
¿Puedo recuperar las rentas impagadas y los daños en la vivienda?
Sí. En la demanda puedes incluir una reclamación por las rentas atrasadas, además de las costas judiciales.
Una vez realizado el lanzamiento puedes interponer demanda ejecutiva por las rentas impagadas y los daños en la vivienda.
¿Qué ocurre si el inquilino no tiene dinero para pagar?
Aunque no pueda pagar, el lanzamiento se ejecutará si así se ordena.
La deuda que no puede pagar actualmente no prescribe, al menos una vez presentada la ejecución para poder cobrarla.
La LEC contempla que deberá abonar dicha deuda “cuando venga en mejor fortuna”, es decir, cuando tenga dinero.
Las ejecuciones de títulos judiciales no prescriben una vez iniciadas. Eso sí, cuidado con el plazo de 4 años para reclamar esa deuda, porque si no interponer la demanda de ejecución, ya no podrás reclamar nada.
Desahucio: procedimiento complicado con muchos matices
Echar a un inquilino por incumplimiento de contrato puede ser un proceso complicado, pero si sigues los pasos legales correctamente y estás bien asesorado, puedes recuperar tu propiedad más pronto que tarde.
Recuerda que siempre es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado como el que tenemos en tuabogado.legal, para garantizar que todo el proceso se realiza conforme al procedimiento correspondiente, evitando retrasos innecesarios..
La clave está en actuar con rapidez, reunir toda la documentación necesaria e intentar soluciones amistosas antes de recurrir a los tribunales.
Con una estrategia adecuada, podrás recuperar tu inmueble y proteger tus derechos como propietario.
Cada materia tiene su especialización, y poder estar asistido por un abogado experto en desahucios es lo más aconsejable en estos casos.
Porque la probabilidad de recuperar tu vivienda o local aumenta.
No te arriesgues a seguir pagando gastos sin que te abonen nada por el alquiler.
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